Налоги в Испании при продаже недвижимости
Налог на прибыль для нерезидентов.
При продаже недвижимости в Испании существует два налога. Первый — это налог на прибыль, т.е. получение выгоды при продаже. Второй налог — это налог на увеличение стоимости земельного участка, который называется PLUSVALÍA MUNICIPAL. Давайте рассмотрим подробнее эти два налога.
Налог на прибыль для налоговых нерезидентов при продаже недвижимости составляет 19%. Имеется в виду 19 процентная ставка от вашей выгоды, которая составляет сумму продажи минус сумму покупки и минус все сопутствующие расходы, связанные с приобретением.
Под сопутствующими расходами имеются в виду налог на недвижимость при покупке 10%, расходы на нотариуса и на регистр собственности, возможно комиссия агента, которая была включена в стоимость при покупке, все проценты за ипотеку при покупке в кредит.
Ставки и сроки
Закон говорит, что у нерезидента есть чуть ли не 4 месяца для подачи соответствующей декларации. Но на практике испанская налоговая, чтобы не отслеживать нерезидента на протяжении этого времени ввела свое правило: удерживать с продавца в момент сделки 3 % от суммы сделки, как гарантию для испанской налоговой, что налог на прибыль будет оплачен. И дальше у продавца налогового нерезидента есть 4 месяца, чтобы подать соответствующую налоговую модель, указав стоимость покупки и продажи, расходы и, в случае необходимости, доплатить, либо получить часть суммы обратно. В зависимости от ситуации и суммы продажи размер этого налога можно спрогнозировать, что бы получилось максимально выгодно.
Каким способом оплачивать налог на прибыль? Как это происходит?
Налоговая модель в налоговую может быть передана личным бухгалтером, налоговым представителем, агентством недвижимости, необязательно ходить туда лично. А при наличии цифровой подписи плательщика можно подать в электронном виде, прикрепив все необходимые документы. Налоговая на протяжении 6 месяцев рассматривает заявление и в случае возврата части переплаченной суммы возвращает деньги на банковский счет заявителя.
В случае потери каких-либо документов для подсчета суммы расходов на нотариуса или другие расходы, можно запросить в нотариальной конторе копии соответствующих документов.
Не рекомендуется избегать оплаты налога в случае, если удержанные 3 % оказались меньше, чем составлял бы налог на прибыль. Ситуации бывают разные, налоговая может поднять все данные и задолженность может хорошо подпортить настроение в будущем.
Налог на прибыль для резидентов
Для налоговых резидентов ставки значительно выше. Так 19 % идет на первые 6 тысяч евро прибыли, с 6 до 50 тысяч – 21 %, свыше 60 тысяч от продажи – 26 %. При этом для налоговых резидентов Испании и любой из стран ЕС есть важная налоговая льгота: если деньги, вырученные от продажи основного места жительства в течение двух лет полностью используются на приобретение другого места жительства, то вся эта сумма освобождается от налогов. Если сумма покупки меньше, то от разницы выплачивается налог на прибыль. Поэтому такая продажа налоговыми резидентами смело указывается в налоговой декларации, которая подается раз в год.
Налог на увеличение стоимости Pluzvalia
Налог Pluzvalia — это налог на увеличение стоимости земельного участка, который оплачивают абсолютно все и налоговые резиденты и нерезиденты. Суть его состоит в том, что пока вы владели имуществом, выросла инфляция и стоимость земли. Чем дольше владеть имуществом, тем соответственно налог больше. Этот налог платит продавец. Данный налог можно не оплачивать тогда, когда продавец или ничего не заработал или заработал меньше, чем вложил в недвижимость. Рассчитывает сумму налога городской совет и спрогнозировать его размер нет возможности, ввиду сложного расчета.
Тем не менее существуют сервисы на сайтах муниципалитета, которые весьма точно (плюс-минус в пределах 100 евро) позволяют высчитать размер налога. Перед тем как готовиться к сделке вводим дату покупки, дату продажи, сумму и получаем расчет, который позволяет прогнозировать приблизительно размер Pluzvalia.
На сделке нотариус предупреждает об уплате данного налога и в случае, если продавец будет уклоняться от его уплаты (частая ситуация для нерезидентов), то оплачивать налог придется покупателю. На практике в Испании работает правило, что Pluzvalia удерживается покупателем с продавца нерезидента в момент полного расчета. И после получения платежки от городского совета покупатель и продавец проводят расчет. Это может занимать полгода и более. Если продавец налоговый резидент Испании, то данная схема обычно не применяется.
Важно! Даже если продавец заранее знает о том, что никакой прибыли при продаже не получит, а бывают ситуации, что продажа осуществляется дешевле покупки, налоговая удержит 3 % от суммы сделки и городской совет насчитает размер Pluzvalia в любом случае. Далее продавцу необходимо обращаться в соответствующие организации с документами, подтверждающими отсутствие дохода и рассчитывать на возврат средств.