Что выгоднее купить готовый дом или построить самому?
Строить или покупать?
Интервью с генеральным директором, официальным коллегиальным строительным инженером, застройщиком и проектировщиком компании Arcostec, Петром Грызловым.
Давайте разберем сколько стоит построить дом в Испании и что выгоднее купить готовый или построить самому.
1. Существуют ли нормативные документы, которые регулируют строительство в Испании?
Существует множество законов и поправок, которые регламентируют, задают формат и тип строительства.
Законодательство регулирующее строительство можно разделить на два блока.
Первый блок — это общенациональное законодательство СНИПы и кодексы. Второй блок — это муниципальное законодательство строительный генплан.
2. С чего нужно начинать строительство?
Прежде всего нужно выбрать участок для строительства полагаясь на ценовую политику, место расположения, близость к морю и т. д. Перед тем как купить участок нужно узнать, что на нем можно строить. Для этого нужно заказать градостроительную документацию. Получаем информацию об отсутствии обременений по ипотеке и долгам и другую важную информацию.
Земельные участки в Испании делятся на такие категории:
- urbanо – предназначены для индивидуального строительства;
- urbanizable – возможно индивидуальное строительство;
- no urbanizable – запрещено строительство жилого сектора.
3. Стоит ли проверять техническую документацию на участок?
В процессе выбора сразу же проверяйте наличие обременений в отношении земли и другую важную информацию.
Стоит взять техническую документацию в местном муниципалитете что бы понимать какие ограничения могут быть связанные со строительными нормами на вашем участке.
На пример: максимальная высота застройки, плотность застройки, максимальное или минимальное расстояние до соседского забора, минимальная площадь участка для строительства.
Срок получения документа колеблется от 1 месяца до 3 месяцев в зависимости от города.
4. Выбранный участок обязательно покупать до начала строительства или нет?
Есть два формата работы, можно купить участок оформить на себя заказать проект у застройщика и выполнить индивидуальный проект по вашим требованиям.
Или можно обратится в компанию, которая выполнит формат услуги под ключ. Проведет процесс покупки проектирования и строительства, и в момент подписания финальной купчей оформит участок и готовый проект.
5. Какой следующий этап после покупки участка?
Обращаемся к архитектору, который составит проект согласно вашим пожеланиям и требованиям (эстетика дома количество комнат и т. д).
Далее архитектор подсчитывает стоимость материалов PEM (precios ejecucion material) – проектная стоимость строительства. Эта цифра очень важна, от нее зависит количество оплачиваемых налогов.
Оплачиваем налог 0,6–1% от стоимости материалов в мэрию.
На основании проекта подаются документы на строительную лицензию в архитектурный отдел мэрии. Сбор за лицензию от 3% до 5% в зависимости от города.
Еще нужно провести инженерно-геологическое исследование участка. Обходится примерно в 1000 евро.
Стоимость услуг архитектора от 8% до 15% за проект.
В зависимости от муниципалитета и города, лицензия на строительство может выдаваться от 3 месяцев до 1 года.
Этот процесс очень важен и требует отслеживания и мониторинга. Если этого не делать лицензию можно не получить и через 2 года.
6. Что значит дом сдан в эксплуатацию?
Сдан в эксплуатацию – подразумевается, что строительство завершено, работают все коммуникации, выполнены все инженерные работы, дом пригоден для заселения.
Но окончательное подключение к коммуникациям (водопровод, электричество, канализация) выполняется на основании акта сдачи в эксплуатацию. На время строительства на проектные лицензии оформляется временное пользование коммуникациями. А по окончанию строительства оформляются контракты уже на постоянное пользование.
7. После того как получили лицензию что делать дальше?
Можно начинать строительство. Но нужно определится кто же будет строить. Либо вы оставляете функцию прораба за собой, контролируя процесс и подбирая людей для выполнения определенных работ.
Или же обращаетесь к подрядчику. Таким образом рабочая бригада уже укомплектована. Прораб несет ответственность за качество и сроки выполняемых работ. Очень важно сделать правильный выбор специалистов на такие виды работ: земельные работы, черновое строительство, фундамент, отделочные работы и инженерные работы.
8. Какие документы нужно получить после завершения строительства?
Получаем сертификат об окончании строительства (Certificado de final de obra), который делает технический архитектор. И в местных органах власти оформляем лицензию первого размещения. Она подтверждает, что здание готово для проживания.
9. Какова же стоимость строительства дома для себя?
Дом 150 м2 обойдется в 1400 евро за 1 м2 с учетом всех пунктов раннее учтенных (строительство дома, благоустройство участка, проектные расходы и т. д.). То есть 70 % бюджета это само строительство дома, 15 % бюджета это благоустройство участка и еще 15 % это расходы на гонорары, налоги, экспертизы, страховки и т. д. Но это без учета стоимости земельного участка.
Финальная цена — это стоимость земельного участка плюс 1400 евро за 1 м2 жилой площади.
10. Какой пери времени нужен для строительства дома?
Срок от начала утверждения плана постройки дома с архитектором до введения его в эксплуатацию от 12 до 15 месяцев. При этом само строительство занимает 8 месяцев. Остальные сроки уходят на получение лицензии. И последний месяц на регистрацию прав собственности.
11. Можно ли сносить старый дом что бы на его месте построить новый?
Можно и иногда это необходимо. Нужно понимать стоит ли реставрировать дом или строить новый. Если есть бюджет и если вы хотите хороший дом, то лучше старый дом сносить и строить новый. Но нужно понимать, что снос дома — это новый этап, для этого нужно свой проект, строительная лицензия, заплатить налог и т. д. Весь процесс получения проекта сноса занимает 2 месяца.
12. Можно ли строить прямо у моря?
На новых участках можно строить от 50 метров от черты пляжа. На уже существующих участках можно строить с условием что для этого нужно оформлять соответствующий и индивидуальный запрос с проектом с обоснованием в Валенсию. Время ожидания ответа 6 месяцев.
13. Что же выгоднее построить самому или купить готовый дом?
По бюджету приблизительно одинаково, построить самому дом или купить готовый. Если дом строить для себя, то лучше построить самому. Так как можно сделать свой дизайн, сделать свою планировку и т. д.
А недостатком является время, которое нужно выделить на процесс постройки дома. И это единственный недостаток.
Теперь вы сможете решить для себя, какой вариант приобретения недвижимости выгоднее.