Покупка недвижимости в Испании на компанию
В Испании законом разрешено нерезидентам страны покупать недвижимость через юридическое лицо, т.е. на имя компании. При этом компания может быть создана кем угодно, тут ограничений нет. Компания может быть зарегистрирована в другой стране. Но в таком случае для покупки необходимо идентифицировать такую компанию по испанскому налоговому праву, она должна получить идентификационный налоговый код в Испании для предприятий. И тогда процедура покупки будет идти по стандартной схеме.
Купленную недвижимость можно использовать в личных целях, налогообложение будет варьироваться в зависимости от многих критериев.
Пример. При сдаче жилья в аренду, купленную на имя компании, налог 19% (для граждан ЕС), 24% (для нерезидентов, граждан не европейских стран). Единственное, что стоит сделать, это грамотно отчитываться за такую деятельность, т.е. не как деятельность физ.лица нерезидента, а отчитываться за нее, как за деятельность резидента юр.лица. А это совсем другой порядок отчетности, ведение этих операций и бухгалтерии.
Передача прав собственности из собственности компании в собственность физическому лицу является налогооблагаемым событием по относительно льготной ставке 1,5% от стоимости.
Рассмотрим подробнее процедуру покупки недвижимости на имя компании.
1. Регистрация предприятия.
Если компания еще не существует, то начинаем процесс регистрации, который занимает приблизительно от 1 до 2 месяцев. Процесс и порядок оформления подробно рассматривать не будем, лишь основные моменты. Важно, чтобы у учредителей уже были номера иностранцев, должен быть подготовлен устав, где прописано, кто директор, юридический адрес, вид деятельности, название и указан минимальный уставной фонд, который в Испании для компаний с ограниченной ответственностью составляет 3000 евро. И это могут быть не только деньги, уже положенные на банковский счет, а и материальные активы движимого имущества на эту сумму.
Когда все готово, у нотариуса подписывается учредительный договор, и компания считается созданной. Дальнейшая регистрация в налоговой, в пенсионном фонде, в соцстрахе — это уже второстепенно, предприятие будет создано с момента регистрации в хозяйственном регистре.
Важный момент на данном этапе — это необходимость сразу определить, кто в компании будет управляющим директором, и он должен быть либо резидентом с правом на работу, либо гражданином Испании.
2. Расходы на регистрацию предприятия.
Основные расходы при создании компании: услуги юриста, нотариуса, регистрация в хозяйственном регистре, расходы на перевод документов. В целом это составляет от 1000 до 2000 евро в среднем. Плюс сумма уставного капитала 3000 евро. При расчете затрат на компанию необходимо сразу учитывать заработную плату директора, которая не должна быть минимальной и плюс социальные отчисления с зарплаты. Эти расходы ежемесячные и будут составлять 8000-12000 евро в год.
3. Документы для сделки по покупке недвижимости от лица компании.
Пакет документов, необходимый у нотариуса на сделке по покупке недвижимости от лица компании почти ничем не отличается от такой же сделки на имя физ.лица. Единственное отличие в том, что нужно предоставить договор о назначении директора компании или уполномоченного лица и его личное присутствие.
Что касается дальнейших действий после подписания договора купли-продажи, то суть не меняется. Также подаются данные о компании, как о новом собственнике в коммунальные службы и расчет происходит со счета в банке, открытого на имя компании. Тарифы при этом одинаковы для всех, не зависимо от того физическое это лицо либо юридическое.
Налогообложение при покупке тоже не отличается (10% НДС и 1,5% гербовый сбор). Единственное, что НДС пойдет в затраты для юр.лица и можно будет рассчитывать на его компенсацию. У физ.лица такой возможно нет. Нужно понимать, что юрлицо как участник экономических отношений заточено на то, чтобы эти отношения для себя максимально оптимизировать, т.е. все связанные расходы списывать, все связанные доходы предпринимательской деятельности учитывать с учетом затрат, которые были до покупки (10% НДС и ежегодная амортизация объекта), так и текущие затраты на содержание.
Покупка и продажа недвижимости через юр.лицо – это очень комплексный вопрос, зависящий от многих факторов и объемов собственности и доходов. Т.е. юр.лицо - субъект налога на прибыль предприятия, имеет свою отдельную ставку, рассчитывается иначе и сроки подачи совсем другие. Сравнивать подобные операции с физическим лицом и сказать однозначно, как выгоднее, невозможно.
Но если мы говорим о покупке одного - двух объектов здесь в Испании, то выгоднее покупать на физическое лицо, а если мы говорим о покупке более крупного объекта, такого как отель или о покупке сразу 10-20 объектов, тогда стоит уже задуматься о том, чтобы зарегистрировать компанию и оформить все на ее имя.