Как получить ипотечный кредит в Испании

s132068 Испания — одна из стран Евросоюза, в которой ипотечное кредитование  занимает достаточно высокий рейтинг среди банковских договоров, заключаемых при приобретении жилья.

При приобретении недвижимости необходимо пройти процедуру ее оценки недвижимости, оформляя ипотеку, банк берет на себя расходы по оценке.

Также неотъемлемым плюсом является гибкость графика погашения ипотеки, при увеличенном периоде ипотечного кредита покупатель может платить только проценты кредита.

На какую сумму банк даст ипотеку?

Испанские банки кредитуют нерезидентов обычно не более, чем на 50% от меньшего из:

  • суммы сделки или;
  • стоимости оценки приобретаемого объекта недвижимости.

В большинстве случаев банк будет рассматривать вас как иностранца, даже если вы уже получили карточку резидента. По общему правилу, испанские банки относятся как к резидентам Испании к лицам, получающим постоянный доход в Испании и уплачивающим с него налоги.

Однако, в некоторых случаях для вас может быть сделано исключение в виде предоставления ипотеки более чем на 50% от суммы сделки. Такое возможно, если вы покупаете объект недвижимости, который уже находится в ипотеке, и такая ипотека составляет более 50% стоимости объекта.

Также могут дать более 50%, если вы покупаете так называемую «банковскую недвижимость», которую банк забрал у злостного неплательщика.

Не забудьте о дополнительных расходах, которые вы понесете при покупке недвижимости. Это налоги (налог на передачу права собственности при покупке вторичного жилья или НДС и гербовый сбор при покупке новостройки), стоимость банковской оценки объекта, расходы по открытию ипотечного счета и регистрации ипотеки — всего около 12%-14%. Как правило, на такие расходы банк не кредитует.

Обязательным условием предоставления ипотеки будет заключение договоров страхования приобретаемого жилья и страхования жизни и трудоспособности заемщика. Причем, как правило, по договору страхования жизни вас попросят внести сразу всю сумму страховой премии за большую часть срока действия кредитного договора. Обычно банк бывает готов кредитовать вас дополнительно на эту сумму, ведь именно банк будет выгодоприобретателем при наступлении страхового случая.

Соответственно на эту сумму увеличится сумма вашего кредита. В случае досрочного возврата кредита, остаток суммы страховой премии (за оставшийся период) банк вам вернет. Если, конечно, вы не забудете его об этом попросить.

Какие документы нужно предоставить в банк?

  • Документы на приобретаемый объект недвижимости и подписанный вами предварительный договор купли-продажи (Contrato de Arras).
  • Подтверждение ваших доходов. Если вы зарабатываете в России это может быть справка 2НДФЛ, а для ИП — налоговая декларация 3НДФЛ.
    Банк будет интересовать, не являетесь ли вы злостным неплательщиком у себя на родине. Для этого подойдет выписка из кредитной истории.
  • Будет нелишним подтвердить регулярность денежных поступлений на ваши счета в российских банках, предоставив выписки со счетов.
  • Источник и легальность происхождения средств, которыми вы будете оплачивать сумму сделки, не покрываемую ипотекой. Эта сумма должна будет пройти через счет в банке, который будет давать ипотеку.
  • Дополнительным плюсом будет предоставление документов о собственности на недвижимость на родине.

Ко всем предоставляемым вами в банк документам нужно будет приложить перевод на испанский язык. Лучше поручить перевод присяжным переводчикам (traductor jurado) в Испании. Такие переводы будут красиво оформлены на гербовой бумаге, что всегда вызывает больше доверия у банков.

 

Сколько составит годовая процентная ставка?
Актуальная ставка на выдаваемые нерезидентам ипотечные кредиты составляет сейчас около 2-3% годовых.

Ставка по кредиту может быть фиксированной, либо дифференцированной. Фиксированная ставка для кредита до десяти лет составляет около 2%. Кредиты до тридцати лет выдаются под более высокую процентную ставку — до 3%.

Дифференцированная ставка привязана к индексу EURIBOR.

 

Можно ли поменять кредитную ставку после заключения договора ипотеки?

За последние 2-3 года ставка по ипотечным кредитам заметно снизилась. Заемщики, оформившие ипотеку до 2015 года, сейчас активно борются за снижение согласованных ими в ипотечном договоре процентных ставок. Некоторые банки охотно идут на такое снижение, некоторые стоят до последнего, отказываясь снижать процент и аргументируя это тем, что условия были согласованы и подписаны сторонами.

Наиболее серьезным аргументом в диалоге с банком о снижении процента по ипотеке будет предложение от другого банка о переуступке (subrogación) долга. На деле такой переход из банка в банк может «влететь в копеечку» для клиента. Придется заплатить «отступное» прежнему банку (от 0,5 до 1% от суммы кредита), а в новом банке — оплатить комиссию за открытие ипотеки, расходы по оценке и регистрации нового ипотечного договора (это еще около 2-4%).

Поэтому, конечно, наиболее выгодно «уговорить» свой старый банк снизить процентную ставку.

На какой срок можно получить ипотеку?

В Испании ипотечные кредиты выдаются в среднем на срок до 30 лет. Большое количество банков в погоне за клиентами предлагают увеличенный срок погашения ипотеки, до 40 лет.

На какой срок кредит выдадут именно вам, в первую очередь будет зависеть от вашего возраста. Если кредит оформляется на супругов, ориентироваться будут на старшего и на того, у кого основной доход.

По общему правилу, в Испании ипотечный кредит должен быть погашен заемщиком до того, как ему исполнится 75 лет. Но с нерезидентами банки осторожничают и стремятся к тому, чтобы уже к 70-ти годам заемщик все выплатил. Соответственно, если вам 60 лет, вы можете рассчитывать на получение ипотеки на 8-10 лет.

Нижнего возрастного ценза фактически не существует. Заемщик должен быть совершеннолетним и иметь необходимый для выплаты ипотеки доход.

Можно ли досрочно погасить ипотечный кредит?

Условия досрочного погашения будут описаны в вашем договоре с банком. Как правило ограничений нет, но предусмотрена небольшая комиссия за досрочное погашение в течение одного-двух лет пользования кредитом (около 0,5%).

Гасить ипотечный кредит досрочно имеет смысл в течение первых трех-пяти лет. Дело в том, что именно за этот период вы выплатите основную часть процентов по кредиту. Первое время доля процентов в ваших выплатах может составлять более 50%. По истечение трех-пяти лет эта пропорция изменится и досрочное погашение уже перестанет быть экономически выгодным.

Реально ли самостоятельно договориться с банком о предоставлении ипотеки?

Это зависит от того, есть ли опыт работы с иностранцами у банка, который вы выберете, от вашей настойчивости, от знания языка, от настроения директора отделения. Конечно, нюансов много, и в целом банки настороженно относятся к людям “с улицы”. Но все возможно, нужно только приложить усилия.

У нашего агентства сложились доброжелательные отношения с основными банками, поэтому нам проще получить более льготные условия кредитования для своих клиентов: договориться о снижении комиссий, добиться максимального снижения процентной ставки по подписанному ранее договору ипотечного кредитования.

Добавить комментарий